Ev sahibi olmak için faizsiz konut edindirme projeleri

ÜLKEMİZİN sosyolojisinde “ev sahibi olmak” adeta kesinlikle yerine getirilmesi gereken mutlak bir şart olarak kabul edilir. İstisnasız herkes ev sahibi olmak ister. Parası olanın aklına ilk olarak ev almak gelir. Çünkü ev sahibi olmak, kiradan kurtulmanın güvencesidir; içinde dilediğin gibi yaşanabilecek bir yuvaya sahip olmaktır; geleceğin garantisidir; çocuklara bırakılacak en değerli mirastır…

Türkiye’de bankacılık sistemi dışında insanları faizsiz ev sahibi yapmayı amaçlayan ilginç bir sistem işliyor. 1990’ların ilk yarısında ortaya çıkmış olan faizsiz konut edindirme projeleri tıpkı “altın günü” mantığıyla çalışıyor. En az 40 kişilik grupların oluştuğu sistemde ev sahibi olmak isteyenler evlerinin değerini, aylık ödeyebilecekleri taksit miktarım, toplam kaç ay vade yapmak istediklerini organizatör firmaya bildiriyor. Sistem, alınacak evin ve ödenebilecek taksitlerin belirlenmesi ile işlemeye başlıyor. Belirlenen taksit sayısına göre oluşturulan grupta her ay bir kişi ev sahibi oluyor. Her ay ödenen taksitler havuzda toplanarak bir ev tutarı oluşuyor. Noter huzurunda yapılan çekilişle sırası gelen katılımcı biriken tutarla ev sahibi oluyor.

Ev sahibi olmak isteyenleri uzun yıllar faiz ödemekten kurtaran sistemde taksitler dışında katılım bedeli de ödeniyor. İlk ortaya çıktığında kamuoyunda pek güven uyandırmayan sistem kulaktan dolma bilgilerle halk arasında yayılmış durumda. Proje yöneticisi şirkete ödenen katılım bedeli de soru işaretlerine sebep oluyor. Sistem İslami açıdan da sorgulanıyor.

Faize duyarlı kesimler arasında bu tür faizsiz konut edindirme projeleri yaygın talep görüyor. Faizsiz konut kredisi kullandıran bankalara rakip olan bu projelerin ciroları ve sayıları her geçen gün artıyor. Bu tür projeleri sizler için derledik…

EMİNEVİM

1991’de Emin Üstün tarafından kurulan ve Emin Otomotiv ismiyle hizmet vermeye başlayan şirketler grubu konut, işyeri ve arsa yatırımlarının yanı sıra otomobillerin de faizsiz satın alınmasını sağlayan özel bir sistem işletiyor. 27 yılda düşük ve orta gelirli 120 bine yakın aileyi otomobil ve ev sahibi yapan Eminevim, 81 ilde, 100’ü aşkın şubesiyle ve mobil ofisleriyle hizmet veriyor. Tıpkı diğer evim projeleri gibi faize alternatif bir sistem olarak ortaya çıkan Evimevim’de taksitler ve organizasyona dahil olma bedeli dışında ekstra bir ücret ödenmiyor.

Türkiye’nin her yerinden gayrimenkul alınabilen sistemde kişi, almak istediği varlığın değerine, ödeyebileceği taksit miktarına göre ödemelerini ve taksit sayısını kendisi belirliyor, dilerse peşinat da verebiliyor.

Öte yandan firma, Eminevim Gayrimenkul Geliştirme adı altında Beylikdüzü’nde Ahenk İstanbul ve Kurtköy’de 560 Kurtköy, Sakarya’da Nefes, Erzurum Yıldızkent’de Kervansaray isimli konut projeleri inşa ediyor. Firmanın Balıkesir’den Mersin’e, Afyon’dan Ankara’ya kadar Anadolu’nun birçok şehrinde AVM, otel ve devre mülk projelerinin inşaatı halen devam ediyor.

Sistemde altı farklı satın alma yöntemi var:

• Çekilişli Sistem: Halk arasında kadınların yaptığı altın günlerine benzetilen bu sistemde ev almak isteyenler arasında 40’lı, 60’lı, 80’li, 100’lü veya 120’li gruplar oluşturuluyor. Grup üyeleri ödeme yaptıkça her ay bir ev parasının biriktiği sistemde noter huzurunda yapılan kura ile her ay bir üyenin konut bedelinin teslimatı gerçekleşiyor. Peşinat vermenin zorunlu olmadığı bu sistemde “Vade Or-fası” ya da “Peşinatlı” sistemden farklı olarak ilk aylarda da konut alma şansı oluyor. Öte yandan teslimat tarihine kadar taksit öderken geçici sıkıntılar yaşayan kişiler taksitleri dondurma hakkına sahip oluyor.

• Peşinatlı Sistem: Ev almak isteyenlerin kaç para değerinde bir ev sahibi olmak istediğini, ödeyebileceği peşinat tutarını ve aylık ödeyeceği tutarı kendisinin belirlediği bu sistemde ödenecek peşinat evin bedelinden düşüldükten sonra kalan tutar taksit tutarına bölerek ödeme yapılıyor. Grup sınırlamasının olmadığı sistemde teslim zamanı henüz gelmeyen kişi dilerse konut bedelini ya da taksit tutarını azaltıp artırabiliyor.

• Vade Ortası Sistem: Herhangi bir peşinatın ödenmesinin zorunlu olmadığı bu sistemde ev sahibi olmak isteyenler kaç liralık bir eve sahip olmak istediklerini en başta belirtiyorlar. Katılımcılar aylık ödeyecekleri taksit tutarını belirledikten sonra organizasyon ücretini ödedikten sonra sisteme dahil oluyorlar. Burada önemli olan noktayı açıklamakta fayda var. Herhangi bir peşinat ödemesi olmadığı için konutun bedeli aylık taksitlere bölünerek ödeme vadesi, yani taksit ödenecek toplam ay hesap ediliyor. Bu sayının yarısından bir sonraki ayda tam konut miktarının bedeli alıcıya teslim ediliyor.

• Düşük Taksitli Çekilişli Sistem: Sistem, tıpkı “Çekilişli” sistemdeki gibi işliyor. Yani 40’lı, 60’lı, 80’li, 100’lü, 120’li gruplar oluşturuluyor, grup üyelerinin yaptıkları ödemelerle her ay bir konut bedeli birikiyor ve bu miktar noter huzurunda yapılan çekilişle hak sahibine teslim ediliyor.

Bu sistemin “Çekilişli” ve “Sabit Yardımlı Çekilişli” sistemden farkı, kira yardımlaşmasının olmaması. Hatırlanacağı üzere bazı sistemlerde müşteri evini alana kadar belli bir miktar kira yardımı yapılıyor.

• Sabit Yardımlı Çekilişli Sistem: Bu sistem de tıpkı “Çekilişli” sistemdeki gibi işliyor. Müşterinin peşinat verip vermemesinin kendi tasarrufunda olduğu sistemin “Vade Ortası” ve “Peşinatlı” sistemden farkı, ilk aylarda konut sahibi yapabilme ihtimali. Öte yandan peşinat verenlerin avantajlı olduğu bu sistemde belirli bir miktar nakit ödeme yapmış kişilerin çekilişe girme süreleri daha kısa. Dolayısıyla bu sistemde peşinat yatırmış kişiler daha kısa sürede ev sahibi olabiliyor.

• Değer Artışlı Sistem: Temelde “Çekilişli” sistem gibi işleyen bu opsiyonda müşterilerin zaman geçtikçe alım güçlerinin düşmemesi ve satın almayı planladıkları konutun fiyat artışından zarar görmemeleri için tasarlanmış bir seçenek. Enflasyon, faiz artışı, kur artışı gibi dış etkenlerden etkilenilmeyen bu sistemde taksitlerini yükseltmek istemeyen ve organizasyon vadesi sonuna kadar beklemek isteyen müşterilere beklemeleri karşılığında teslimatta daha yüksek bir miktar ödeniyor.

FUZULEV

Her bütçeye uygun seçenek var

“FuzulEv Kolay Konut Edindirme Sistemi” ev almak için bir araya gelerek grup oluşturan kişilerin, birbirlerine destek olarak, faizsiz, vade farksız ev sahibi olmasını sağlıyor. Kadınların altın günü mantığıyla ortaya çıkmış olan sistem, Fuzul Şirketler Grubu bünyesinde 1992’de otomobil sahibi olmak isteyen ancak, ödeme güçlüğü çeken veyaJbanka faizine bulaşmak istemeyen bireyleri otomobil sahibi yapmak amacıyla ortaya çıkmış. 2000’de inşaat sektörüne giren Fuzul Grup, şimdiye kadar birçok projeyi hayata geçirerek binlerce kişiyi konut sahibi yapmış.

istenilen evin satın alınabildiği sistemde, ödemelerde güçlük çeken müşterilere geçici olarak taksit dondurma işlemi yapılabiliyor. Eğer problem taksit dondurma işlemiyle çözülemeyecek gibiyse sistemden ayrılmak da mümkün. Ayrılmanın gerçekleştiği tarihe kadar yapılmış olan bütün ödemeler organizasyon ücreti hariç geri iade ediliyor.

Sistemde her bütçeye uygun dört farklı ödeme alternatifi bulunuyor:

• Çekilişli Sistem: Bu seçenek üç alt başlığa ayrılıyor. Çekilişli sistem paketinde bulunan bütün opsiyonlarda taksitler faizsiz ve vade farksız.

a – Sabit Teslimat Modeli: Ev almak isteyen kişilerden, 40, 60,80,100,120,140, 160, 200 ve 240 kişilik gruplar oluşturuluyor. Müşteri almak istediği gayrimen-kulün fiyatını kendisi belirliyor. Ödeme imkânı doğrultusunda bir gruba dahil oluyor ve ödeyeceği taksit gayrimenkul bedelinin vade sayısına bölünerek hesaplanıyor. Bu modelde, vade olması gerekenden çok daha erken bitiyor. Müşteri Türkiye’nin herhangi bir yerinden bulup beğendiği evi alma özgürlüğüne sahip. Evi ilk ay aldığında, vadesi olması gerekenin yarısından da erken bitiyor.

b – Tasarruflu Erken Teslim Modeli: Bu model “Sabit Teslimat Modeli” ile büyük benzerlik gösteriyor. Ancak bu sistemde, evi ilk ay aldığınızda vadeniz olması gerekenin yarısından çok daha erken bitiyor. Örneğin, 240’lı modelde borç 93 ayda bile bitirilebiliyor.

c – TÜFE Endeksli Kampanya: Bu sistem daha çok altm gününe benziyor. Ev almak isteyenler 40, 60, 80,100, 120,140 ve 160 kişilik gruplar halinde Fuzulev tarafından bir araya getiriliyor. Kimin ev sahibi olacağı noter huzurunda yapılan çekilişlerle belirleniyor. Kişi, ne kadarlık bir ev almak istediğine, kaç ay taksit ödemek istediğine kendisi karar veriyor. Peşinat verip vermemekte müşterinin

tasarrufuna bırakılmış durumda. Aylık ödenecek olan ana taksit tutarı konut değerinin vade sayısına bölünmesiyle hesaplanıyor ve her ay açıklanan TÜFE endeksine göre bu miktar biraz artıyor ya da azalıyor.

• Vade Ortası Sistem: Bu sistemde, gruplara müdahil olan üyeler çekilişe katılmadan vade ortasında ev sahibi oluyorlar. Gruplar yedi aydan 200 aya kadar devam edebiliyor ve almak istediğiniz eve ödeyeceğiniz tutar eşit taksitlere bölünüyor. Böylelikle, herhangi bir peşin ödeme yükümlülüğü olmuyor.

• Peşinatlı Erken Teslim Sistemi: Bu sistemde, peşinat ne kadar yüksek olursa ev o kadar erken teslim almıyor. Verilen peşinattan dolayı taksitler de düşük oluyor.

• Ara Ödemeli Erken Teslim Sistemi: Peşinat ödemeden sadece belirli dönemlerde ara ödeme yapılarak ev sahibi olunabilen bu sistemde ara ödeme yaptıkça taksit rakamları düşüyor. Ve yine ara ödeme yaptıkça evi teslim alma tarihide erkene çekiliyor.

BİREVİM

2016’nm başında kurulan Birevim ev, arsa, işyeri gibi gayrimenkulleri faiz, vade farkı, maliyeti artıran kira ödemesi ya da başka farklar istemeden sahipleriyle buluşturan bir sistem. Türkiye’nin her yerinden, isteyen herkesin beğendiği satılık bir gayrimenkulü alabildiği Birevim sisteminde taliplere ödeme durumuna göre çeşitli seçenekler sunuluyor. Peşinat vermenin zorunlu olmadığı sistemde ev almak isteyen kişiler aylık ödeyecekleri taksitleri de kendileri belirliyor.

“Tasarrufa dayalı faizsiz ev alma yöntemi” olarak adlandırılan sistemde müşteriye en fazla 120 ay taksit imkanı veriliyor. Öte yandan, müşteriler 20’den 480 kişilye kadar tasarruf gruplarına girebiliyor. Birevim Yönetim Kurulu Başkanı Murat Çiftçi sistemi bir örnek vererek şöyle anlatıyor:

“Her şeyden önce müşterimiz ne ka-darlık bir ev almak istediğine karar veriyor. İstenilen evin fiyatı söylendikten sonra ister peşinatlı ister peşinatsız sistemlerimize giriş yapılıyor. Bu seçeneklerden birine karar verildikten sonra, sıra aylık ödenecek taksitlere geliyor. Aylık ne kadar taksit ödemek istediğine müşteri karar veriyor. Karar verildikten sonra, müşterinin 80, 120, 180, 240, 360, 480 kişilik tasarruf programın dan hangisinde yer alacağı da belirlenmiş oluyor. Bu aşamalardan sonra müşterimizle sözleşmemizi imzalıyoruz. Noter huzurunda gerçekleştirdiğimiz sıralama ile müşterimizin evini ne zaman teslim alacağını belirliyoruz. Teslim tarihi geldiğinde müşterimiz evini istediği yerden alabiliyor. Daha sonra müşterimiz yine kalan taksitlerini ödemeye devam ediyor.”

Sistemde dört farklı ev alma yöntemi var.

• Sıra Tespitli Tasarruf Yöntemi: Bu sistemde evin teslim alınacağı tarih noter huzurunda yapılan sıra tespitiyle belirleniyor. İstemeyen müşterinin hiç peşinat ödemediği sistemde kısa sürede ev sahibi olmak mümkün.

• Sıra Tespitli Tasarruf Yöntemi: Birevim’in iddiasına göre bu yöntem dünyada ve Türkiye’de ilk defa kendileri tarafından uygulanıyor. Müşteri, almak istediği eve, ödeyeceği aylık taksitlere kendisi karar veriyor. Peşinatın da zorunlu olmadığı bu sistemde evin teslim edileceği tarih noter huzurunda yapılan sıra tespitiyle belirleniyor. Bu yöntemle müşteriler eve faiz, vade farkı, ek maliyet getiren kira yardımı gibi ek ödemeler yapmıyor.

• Serbest Planiı Tasarruf Yöntemi: Bu sistemde evin teslim alınacağı tarih ve ödeme planı gibi bütün planlamalar müşteri tarafından yapılıyor.

• Konut Değer Endeksli Tasarruf Yöntemi: Bu yöntemde de evin alınacağı tarih, noter huzurunda gerçekleştirilen sıra tespitiyle belirleniyor. Öte yandan, bu sistemde teslim tarihi geldiğinde evin değeri korunmuş oluyor. Merkez Bankası’mn her ay yayınladığı konut fiyat endeksi esas alınarak satın alman evin değeri de vakit geçtikçe artıyor. Böylelikle evin teslim alındığı tarihte değerinden hiçbir şey kaybetmeden satın alma gerçekleşiyor.

Alternatifi faizsiz bankacılık

Vatandaşların İslami şartlara uygun olduğu düşüncesiyle ilgi gösterdiği projeler sayesinde şadece İstanbul’dan değil bütün Anadolu’dan konut sahibi olmak mümkün. Faiz ödemeden konut sahibi olmak isteyen vatandaşlar iki yol izliyorlar. Bunlardan ilki ‘evim’ projeleri. Diğer alternatif ise bankaların sağladığı, İslami şartlara uygun faizsiz konut kredileri.

Bu tür kredileri Ziraat Katılım ve VakıfBank Katılım, Albaraka Türk, Kuveyt Türk ve Türkiye Finans Katılım Bankası’ndan almak mümkün.

Prof. Dr. Haşan HACAK / Marmara Üniversitesi İlahiyat Fakültesi İslam Hukuku Anabilim Dalı Başkanı
“Yasal mevzuata kavuşturulması şart”

Ülkemizde taşıt ve konut finansmanı hususunda son yıllarda, “Tasarrufa Dayalı Faizsiz Finans Sistemi [TDFFS]” ya da özellikle konut finansmanı açısından “Yapı Tasarruf Sistemi” adlarıyla da anılan bir finans sistemi uygulanıyor. Bu sisteme benzemekle birlikte, faiz üzerine kurulan bazı uygulamalar, mesela Almanya’da “Yapı Tasarruf Sandığı (Bausparkase)” adıyla bilinen bir konut finansman sistemi uzun yıllardır başarıyla uygulanmakta. Ülkemizde konut edinmenin, banka kredisi ya da murabahadan daha az maliyetli alternatifinin hemen hiç olmadığını görürüz. İşte TDFFS ülkemizde ortaya çıkan gerek faizli krediye ve gerekse katılım bankalarının uyguladığı murabaha yöntemine alternatif olmaya çalışan özgün bir finans tarzı. Ancak bu sistemin tam olarak sağlıklı bir şekilde işlemesi için yasal bir mevzuata kavuşturulması ve resmi denetim altına alınması elzem. Eğer yasal çerçeveye kavuşturulup, firmaların işlemleri denetim altına alınırsa iyi ve ilke olarak meşru sayılabilecek bir model olma potansiyeline sahip. Sistemde temel tartışma noktası olan kira bedeli uygulamasının da fıkhen temellendirilmesi mümkün.